初級會計職稱考試《經(jīng)濟法基礎》 第五章 其他相關稅收法律制度

　　知識點七、土地增值稅法律制度

　　特點：在房地產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)征收；以房地產(chǎn)轉讓實現(xiàn)的增值額為計稅依據(jù)；征稅范圍比較廣；采用扣除法和評估法計算增值額；實行超率累進稅率。

　　一、土地增值稅的納稅人

　　土地增值稅的納稅人，是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱"轉讓房地產(chǎn)"）并取得收入的單位和個人。

　　【提示1】土地增值稅的納稅義務人不論法人與自然人；不論經(jīng)濟性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人；不論部門。

　　【提示2】土地使用權、不動產(chǎn)轉讓中：轉讓方繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅；承受方繳納契稅、印花稅。

　　二、土地增值稅的征稅范圍

　　①轉讓的土地使用權必須是國有的

　　注意：未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉讓，也不應納入土地增值稅的征稅范圍。

　　對出讓國有土地的行為不征稅

　　②土地使用權、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權必須發(fā)生轉讓。

　　土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權的行為征稅

　　③必須取得轉讓收入。

　　以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn)出租、抵押等未轉讓房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　注意：不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括以下兩種情況：

　　（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為。

　　（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

　　特殊規(guī)定：

　　三、土地增值稅的計稅依據(jù)

　　土地增值額＝轉讓房地產(chǎn)取得的收入－規(guī)定的扣除項目金額

　　1.轉讓房地產(chǎn)取得的收入：包括貨幣收入、實物收入和其它收入。

　　2.確定增值額的扣除項目

　　第一種情況：轉讓新建房產(chǎn)可以扣除的項目：

　　（1）取得土地使用權所支付的金額

　　（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

　　（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　它指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。具體情況：

　　納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房產(chǎn)地開發(fā)費用為：利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)。

　　納稅人不能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房產(chǎn)地開發(fā)費用為：（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

　　此外，利息支出要注意：一是利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

　　營業(yè)稅5%，城市維護建設稅（7%、5%、1%），印花稅0.5‰。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加3%，也可視同稅金予以扣除。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣"兩稅一費"，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣"三稅一費"。

　　（5）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計20%的扣除。

　　加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

　　第二種情況：對轉讓舊房及建筑物扣除項目金額的確定。

　　A.以評估價格扣除

　　①房屋及建筑物的評估價格，評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

　　②取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；

　　③轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　B.以購房發(fā)票金額計算扣除

　　納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

　　注意：對于納稅人購房時繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準予作為"與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金"予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

　　四、稅率與應納稅額

　　（一）稅率--四級超率累進稅率

　　（二）應納稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　計算時注意分步驟列式計算，第一步，確定應稅收入；第二步，確定扣除項目；第三步，計算土地增值額；第四步，計算增值額占扣除項目金額的百分比，以便確定適用稅率和速算扣除系數(shù)；第五步，計算應納稅額。

　　特殊規(guī)定：在下列情況下，按照房地產(chǎn)評估價格征收土地增值稅

　　1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的

　　2.提供扣除項目金額不實的

　　3.轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的

　　4.非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入：

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：

　　（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

　　（2）由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼�類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　五、稅收優(yōu)惠

　　（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅；超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

　　（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　（三）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　（四）自2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。

　　六、土地增值稅清算

　　（一）土地增值稅的清算條件--區(qū)分"應當清算"和"可要求清算"

　　（1）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　　②整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　　③直接轉讓土地使用權的。

　　（2）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　④省級稅務機關規(guī)定的其他情況。

　　（二）土地增值稅的核定征收

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

　　（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

　　（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　　（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

　　（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

　　（三）時間：納稅人應在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)

　　（四）地點：--房地產(chǎn)所在地，即房地產(chǎn)坐落地。納稅人轉讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。

　　1.納稅人是法人時：轉讓房地產(chǎn)坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地一致的，應在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅；如果不一致的，則應在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。

　　2.納稅人是自然人時：轉讓房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致的，應在住所所在地稅務機關申報納稅；如果不一致的，則應在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務機關申報納稅。