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解析！房地產企業所得稅匯算清繳疑難問題這樣處理！
2020年度企業所得稅匯算清繳工作如火如荼進行中。房地產企業基于其鮮明的行業特點，在企業所得稅核算申報上都具有行業特殊性。
房地產行業一直以來是稅務稽查的重點行業，企業稍有不慎，就將面臨涉稅風險。掌握房地產企業匯算清繳中各種疑難問題，正確應對各種疑難雜癥，才能有效納稅，防止多交稅，或誤用失效的稅收政策，帶來不必要的納稅風險。
??房地產企業匯算清繳疑難問題解析??
（一）如何判斷開發項目是否完工？
房地產開發企業所得稅處理以開發產品完工時點為分水嶺，完工前后企業所得稅處理方法不同。
完工年度之前——企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，并填入企業所得稅納稅申報表中。
在完工年度——企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
在完工年度后——企業按照銷售完工產品取得的收入和計稅成本計算出實際毛利額，并填入企業所得稅納稅申報表中。
（二）實施新收入準則后銷售收入的稅會差異
新《企業會計準則第14號——收入》要求在境內外同時上市的企業以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報表的企業，自2018年1月1日起施行；其他境內上市企業，自2020年1月1日起施行；執行企業會計準則的非上市企業，自2021年1月1日起施行。同時，允許企業提前執行。
對于房地產開發企業而言：采用新收入準則的影響主要是開發項目收入確認原則由原來的交付物業所有權特定時點一次性確認收入，更改為需要根據合同條款判斷是按采用按照履約進度確認收入還是在交付物業所有權特定時點一次性確認收入。
如果客戶與企業簽訂了指定在建單元的約束力的銷售合同，客戶支付的不可退還的保證金，并且在房屋單元的建造過程中按條款支付進度款，如果客戶因企業不履行義務之外的原因終止合同，企業有權就截至目前已完成的工作獲得合同規定的所有已承諾對價。這種情況下房地產開發企業就應該按照履約進度確認收入。
（三）開發產品銷售收入如何確定
·收入確認的具體規定：
1）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入的實現。
2）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4）采取委托方式銷售開發產品的，收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
·房地產企業銷售收入確認的具體操作：
首先，應獲取企業的銷售統計臺賬（包含樓號、房號、購買人名稱、合同簽訂日期、實測建筑面積、銷售單價、合同金額、面積差退補款、最終結算金額、發票號碼、付款記錄等），并將銷售臺賬中統計的購房款與財務賬簿中的預收賬款相核對，不一致時查找原因，直至核對一致。
其次，對比竣工備案情況，嚴格區分不同業態下尚未完工預售房款、已完工預售房款。
再次，根據售房合同約定的收款方式（一次性全額收款、分期收款、銀行按揭方式、委托方式），對比銷售統計臺賬，判定收入確認的時間。
最后，將稅法上確定的售房收入與企業賬面確認的主營業務收入相核對，并進行納稅調整。
核對售房單價時，關注是否有售價明顯偏低的情況，如有，需要說明合理理由。
對于未正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》而收取的誠意金、認購金、排號費不作為銷售收入的實現，不需要按照預計計稅毛利率來計算預計毛利額，完工年度也不需要確認為銷售收入。
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