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初級職稱《初級會計實務》：成本法和權益法下投資性房地產賬務處理
2015年初級會計職稱考試備考已經開始，為了幫助廣大考生提前做好下一年備考準備，打好基礎，網校全面開通了2015年初級會計職稱移動班、預習班課程（試聽課程>>），另外，網校論壇學員為大家分享了初級會計職稱考試知識點，希望對大家有所幫助。
成本法和權益法下投資性房地產賬務處理對比
| 成本模式 | 公允模式 | |||
| 后續計量 | 照抄固定資產，無形資產。1.折舊或攤銷時 借：其他業務成本 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 2.取得的租金收入 借：銀行存款 貸：其他業務收入 3.投資性房地產提取減值時 借：資產減值損失 貸：投資性房地產減值準備 減值提取后對后續折舊或攤銷的影響與固定資產或無形資產相同，且此減值不得恢復。 4.計算應交營業稅時 借：營業稅金及附加 貸：應交稅費――應交營業稅 【要點提示】掌握損益的歸屬科目。4個 其他業務利潤=其他業務收入-其他業務成本-資產減值損失-營業稅金及附加 |
企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊、攤銷和減值測試，而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”,此損益屬于暫時損益，一旦資產處置就要轉入其他業務成本，形成正式損益。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。②會計分錄 A.期末公允價值大于賬面價值時 借：投資性房地產――公允價值變動 貸：公允價值變動損益 B.期末公允價值小于賬面價值時 借：公允價值變動損益 貸：投資性房地產――公允價值變動 C.收取租金時 借：銀行存款 貸：其他業務收入 D.計算應交營業稅時 借：營業稅金及附加 貸：應交稅費――應交營業稅 另外，采用此模式形成的初始入賬成本應列入“投資性房地產――成本”。 |
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| 后續計量模式的變更 | 企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額應調整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。 借：投資性房地產——成本 100 投資性房地產累計折舊（或攤銷）10 投資性房地產減值準備 10 （遞延所得稅資產或負債 利潤分配――未分配利潤 盈余公積） 貸：投資性房地產 80 遞延所得稅資產或負債 10（=40*25%） 利潤分配――未分配利潤 27 盈余公積 3 這個分錄都是重點：資產的凈值60，增值40，其中40*25%計入遞延所得稅資產或負債，其余計入留存收益。 |
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| 資本化的后續支出 | （1）轉入改擴建時 借：投資性房地產――廠房――在建 投資性房地產累計折舊（攤銷） 貸：投資性房地產－－廠房 （2）發生改擴建支出時 借：投資性房地產――廠房――在建 貸：銀行存款等 （3）完工時 借：投資性房地產――廠房 貸：投資性房地產――廠房――在建 |
（1）轉入改擴建時 借：投資性房地產――廠房――在建 貸：投資性房地產――廠房――成本 ――廠房――公允價值變動 （2）發生改擴建支出時 借：投資性房地產――廠房――在建 貸：銀行存款等 （3）完工時 借：投資性房地產――廠房――成本 貸：投資性房地產――廠房――在建 |
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| 費用化的后續支出 | 借：其他業務成本 與固定資產不一樣，固定資產走“管理費用”或者“銷售費用” 貸：銀行存款等科目 【要點提示】投資性房地產的后續支出與固定資產基本一致，可參照固定資產后續支出原則來理解。 |
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| 轉換與處置 |
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| 轉換時入賬口徑的選擇 | 在成本模式下，房地產轉換后的入賬價值，以其轉換前的賬面價值確定。 會計分錄為： A.由自用房地產或存貨轉入投資性房地產時： 改改名字而已 借：投資性房地產（按轉換時的原賬面價值計量）1000 累計折舊（攤銷） 300 固定資產（無形資產或存貨）減值準備 50 貸：固定資產、無形資產或開發產品 1000 投資性房地產累計折舊（攤銷） 300 投資性房地產減值準備 50 B.由投資性房地產轉為自用房地產或存貨時： 借：固定資產、無形資產或開發產品（按轉換時的原賬面價值計量） 投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 累計折舊（攤銷） 固定資產（無形資產或存貨）減值準備 |
以公允價值計價的投資性房地產轉換為自用房地產或存貨時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，轉換當日的公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。 會計分錄為： 借：固定資產、無形資產或開發產品（以轉換當日的公允價值計量） 公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失） 貸：投資性房地產（按轉換當時的賬面價值結轉） 公允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額計收益） 3.自用房地產或存貨轉換為以公允價值計價的投資性房地產時，如果轉換當日的公允價值小于原賬面價值，應當將差額計入當期損益；如果轉換當日的公允價值大于原賬面價值，應當將其差額計入資本公積（考點）。 會計分錄為： 借：投資性房地產（以轉換當日的公允價值計量）850 累計折舊（攤銷） 300 公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失） 資產減值準備（轉換當時已提減值準備） 100 貸：固定資產、無形資產或開發產品（按轉換當時的賬面余額結轉） 1000 資本公積（公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加資本公積） 250 |
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| 處置 | 企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益（將處置收入計入“其他業務收入”，所處置投資性房地產的賬面價值計入“其他業務成本”，營業稅費列支于“營業稅金及附加”）。 1.收到處置收入時： 借：銀行存款 貸：其他業務收入 2.結轉投資性房地產成本 借：其他業務成本 投資性房地產累計折舊 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 3.計算應交營業稅 借：營業稅金及附加 貸：應交稅費——應交營業稅 |
1.按實際收到的款項 借：銀行存款 貸：其他業務收入 2.按當時投資性房地產的賬面余額 借：其他業務成本 貸：投資性房地產――成本 ――公允價值變動（也可能在借方） 3.將累計公允價值變動轉入其他業務成本 借：公允價值變動損益 貸：其他業務成本 或反之。 4.將轉換時原計入資本公積的部分轉入其他業務成本 借：資本公積――其他資本公積 貸：其他業務成本 |
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